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地下车库权属探析

上海(建纬)长沙律师事务所   戴勇坚

[论文摘要]
      住宅小区车库权属一直争议不断,物权法的颁布也未能合理解决住宅小区车库权属纠纷问题。国内学者对于车库归属问题主要有:业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定所有说四种观点。《物权法》采取了约定归属说,此种做法有一定的弊端,没有解决地下车库的原始产权问题,有滥用意思自治之嫌,而且“首先满足业主需要”在实践中难以操作。为了进一步完善地下车库的归属,对于利用小区建筑区划内的人防工程改建的地下车库,应当根据不同情况来确定其归属,并明确细化车库、车位权利归属的操作规则,同时,建立车库、车位的物权登记公示制度。
[关 键 词]   物权  空间权  人防工程  登记公示

      车库、车位问题是随着社会经济高速发展和城市进程、住房商品化而产生的一个新问题,车库、车位的归属作为建筑物区分所有权制度中的特殊问题,关涉人们日常生活的重要内容,是我国物权法立法中最热的热点问题之一,几乎每场物权法研讨会,无论是学术界的研讨会,还是实务界的研讨会,该问题都会成为主要讨论的问题之一。2007年通过的《物权法》第74条对小区的车位、车库的权属界定作出了相关的规定,但由于规定得较为原则,在具体适用及操作过程中,存在很多不确定因素,有待通过立法及司法解释予以规范。

      一、车库、车位的概念及其特性
      对车库、车位这一新型的稀缺的社会财富资源明确其归属,可以确认其静态的权属状态,在定份止争的基础上使该社会财富资源进入规范的流转渠道,在动态的市场分配中实现社会财富资源的有序配置,有效合理实现该社会财富资源的使用价值和交易价值,充分发挥物的效能。
      1、车库、车位的概念及分类
      停车场地按其基本客观状态,分成车库和车位。车库是指属于整个小区,具有独立的空间,以存放车辆为目的的附属建筑物,该建筑物有四壁封闭式的停车场地。车位是指无四壁封闭仅有平面上划线分割的停车泊位。
车库、车位以其专用属性是否为营业性,划分为专门营业性车库、车位和非专门营业性的小区配套性设施的车库、车位。专门营业性的车库和车位是纯粹以营业性暂时停放各类机动车辆为目的而开发的停车场地和空间,专门兴建的停车营业场所,归属于营业性停车场地和空间,不存在加以区分归属于个人成为专属的停放汽车的场地和空间的问题,包括如机场、商场、银行、酒店、工厂等公共服务场所和娱乐场所附设的专门配套服务于主营业务的临时车库和车位。本文对专门营业性的车库、车位作此探讨。
      非专门营业性的车库、车位是指建筑物区划内为配合业主生活、工作需要包括居住,小区内依据建筑规划利用地下架空层空间开发的地下车库、车位和地上利用建筑物间的多余空地、道路、绿化带等其他场地开辟的车位。也就是说,建筑物区分所有制度中的车库、车位归属法律制度,仅仅是针对建筑区划内为配合业主生活、工作需要而开发的专门固定归个人停放汽车的场地和空间。根据其状态,区分为小区配套规划内的车库和车位,和配套规划外开发商利用架空层自行开发的车库和车位。
      车库、车位依其与建设用地地表的关系,可分为地上车库、车位和地下车库、车位。地上车位主要是利用地面上的小块空地或者区划内的道路、绿地等开辟的停车泊位,地上车库是利用部分小区建筑物基层建成了独立成间的专用车库,独栋别墅小区或毗连成排的连体别墅的车库和车位一般都与区分所有的别墅直接附属于单独成户的别墅建筑用地的基层或附属的花园绿地中。地下车库是利用地下空间建筑的建筑物,作为六面墙体独立的地下建筑物,可与地上建筑物相分离作为独立的交易客体。
      2、小区车库、车位的特性
      区分所有的建筑物区划内的车库、车位的状态存在以下基本特性:
      其一,车库、车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分,是区分所有的建筑物的主要财产和重要设施,并且建筑物区划内的车位、车库是作为住宅小区辅助设施而存在的,其核心价值和作用是配套小区业主的生活、工作需要,具有较强的附属性,包括使用功能上的附属性,建筑结构上的附属性和基地空间上的附属性。车库、车位的齐备状态也成为住宅小区住房的价值提升的重要因素。
      其二,车库、车位的独立性。小区的车库、车位,尤其是地下车库和车位,在使用上有较强的独立性和排他性能,具有单独所有权的客体,在结构上具有可区分的空间独立性,特别是物理结构上的可区分性和独立性保障了车库、车位排他性的使用价值和功能,从而使之成为具有排他性的物权客体。
      其三,地下车库源于地下空间权的利用,充分发挥物的效用。长期以来,空间利用权一直是我国法律的盲点,人们一般理解为包括在土地使用权之中,但也只限于土地之上的空间利用,而对地下空间进行开发只能根据规划来界址。自《物权法》颁布生效后,地下空间的开发有了法律依据,即根据《物权法》第136条和142条之规定,建设用地使用权被分为三个层次,地表、地上和地下,虽然没有明确使用空间权的概念,但间接承认了地下空间利用权,界定了地下空间的产权关系。

      二、车库、车位的归属争议及国外立法借鉴
     (一)国内车库、车位的归属争议
      住宅小区车库、车位权利归属问题在《物权法》起草过程中一直存在激烈的争议,该问题涉及广大业主的切身利益,归纳起来,主要有以下几种观点:
      1、小区业主所有说。小区业主所有说又分为三种意见,一种意见认为,车位、车库应归业主所有,业主基于对其所购房屋的专有所有权,而对车库、车位拥有共有部分持有权,因而又需要易价支付购买或使用小区车位、车库的费用,因该费用在开发商销售商品房的时候已经将地下车库的费用打入售房成本,已由业主共同承担,车库、车位的所有权应当为业主共有。另一种意见认为,车库、车位作为业主的专有部分的所有权,开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所,作为小区的配套设施,是建筑物区分所有权人生活需要不可缺少的共享部分,故车位、车库的归属不能通过约定而是法律法规规定归业主共有。若开发商保留该部分所有权,将会严重损害业主利益。还有一种意见认为,根据房随地走原则,在全部商品房销售完毕后,房屋所占的地下空间利用权也随之转移给各业主,而地下车库是在房屋所占的地表之下建立的,不可能脱离土地使用权独立存在,理应也随之转移给业主所有,由全体业主共有。
      2、开发商所有说。此种观点认为根据谁投资谁使用谁受益原则,小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积仅仅限于地表的使用权,地下车库是利用该土地的地下空间而建造,系开发商投资,一般并未作为分摊面积分到各业主身上,按理应当为开发商所有,依法享有占有、适用、收益和处分的权利。而且开发商认为地下车库具有相对独立的封闭空间,有明确的四至范围,可以通过登记彰显其权利的范围,应当区别小区绿地、公共道路等共有部分,属于开发商所有的专有部分。再则,开发商认为土地使用权包括地上空间利用权和地下空间利用权,当业主购买了小区的专有部分后,也只是拥有了地上或地表的空间利用权,而地下车库是依据规划利用地下空间建立的,应当为开发商所有。
      3、国家所有说。此种观点认为,地下车库属于人防工程,根据《人民防空法》的有关规定,应当推定为国家所有。
      4、约定归属说。在法律没有明确规定的前提下,遵循私法意思自治原则,地下车库的归属应当由开发商和业主通过约定来确定其归属。此约定说是对实践经验的总结,有利于鼓励开发商修建更多的车位车库,有利于对地下空间的利用和社会财富的创造,符合市场经济的要求,有利于对车库有效利用和管理。
     (二)国外车库车位立法借鉴
参考各国立法,不同国家和地区对于车库的归属各有不同,主要分歧在于是否将车库纳入小区的共有部分。从世界范围来说,车库的权属模式主要有以下两种:
     1、第一种模式将车库作为共有部分,归业主共有。
比如《美国联邦公寓所有权法》第2条规定,地下室被明确为共有部分,以此推论,地下车库属于共有部分。美国的法律不允许小区内的地下车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。我国台湾地区立法中关于地下车库不得分割零售的规定,也是将车库视作共有部分。1991年4月10日台湾地区“内政部营建署”发布命令,规定法定车库是属于建筑物的共有部分,不得单独转让。而法定车库以外的车库则可单独转让,也即属于专有部分。
      2、第二种模式将车库作为专有部分,开发商能单独出售停车位。
许多国家和地区都允许将停车位作为独立单位来出售。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场,以为屋外停车场属于共有基地上的特定区分所有权人或第三者设定的利用权,此利用权属于共用部分的专用使用权,但是对于屋内停车场,最初法院判决有认定为专有部分的,有认定为共有部分的,直到日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持屋内车库属于专有部分的态度,专有部分遂成为日本权威认识。最高法院的理由主要是,停车场满足专有部分的两个要件:构造上的独立性与利用上的独立性。
传统学说在判断构造的独立性时强调其封闭性,而对车库、车位现代学说逐渐摒弃严格的标准,转而采取“观念上的墙壁”之见解,只要有固定的界线标明范围,使人能在观念上将一部分区分开来,则该部分也可以视为专有部分。例如,德国于1973年对《住宅所有权法》第3条第2项进行修正,规定:“以持久性界标表明范围的停车间,视为有独立性的房间。”此项关于停车场作为特别所有权要件的增加规定,解决了实务上有关停车场登记苦恼的问题,为德国立法所独创,对其他国家解决同类问题具有参考意义,影响深远,意义重大。
由此可见,世界各国对于停车场问题看法的确不一,但总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务,至于业主以何种方式取得这种停车位却有不同的规定。

 
 
 
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