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浅谈房屋租赁合同添附物的范围

上海(建纬)长沙律师事务所  刘树平
内容提要:由于我国《物权法》对添附制度未作规定,而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统,导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度不一。最高人民法院2009年9月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”),该“解释”的出台是最高人民法院在分析《物权法》、《合同法》实施中的重点难点问题,总结《物权法》、《合同法》实践经验的基础上,努力从动产与不动产附合的原理入手,作出了处理房屋租赁合同终止后添附物的规定。
关键词:房屋租赁 添附物
一、房屋租赁活动中添附物范围
添附物是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起,从而形成另一种新形态的财产,如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理,在此情况下,则要确认该新财产的归属问题。
但房屋租赁合同中的添附物现有法律并无明确规定。笔者认为,应包括装修物和增设物。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修,是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看,装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料,它不包括在原建筑物上的扩建、改建物,也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施,不得擅自拆改、扩建或增添”来看,增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上,虽然可以拆除,但往往拆除和重新安装费用却很高,一旦拆除也会影响其本身的价值,而且有时也会损坏房屋本身,所以从经济的角度出发,应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起,作为房屋的添附物处理,因此,笔者认为,可将将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、“解释”出台前关于添附物的立法状况
添附是财产所有权取得的一种形式,也是物权变动的一项重要规则,是物权法的范畴,但在“解释”出台前主要有以下法律作了比较原则的规定:
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”该条对添附物的处理并未涉及。
2、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定:“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有权人,造成财产所有权人损失的,应当负责赔偿。”该条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法,如果财产所有人不同意附合,其添附物怎样处理没有规定。
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定:“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的,必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。”该条对添附物的处理并未涉及。
可以看出,关于添附物的法律制度存在一定的缺陷,最高院人民法院在总结《物权法》、《合同法》等法律实践经验基础上于2009年6月22日颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况,其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。“解释”的出台,为处理租赁合同关于添附物如何处理提供了操作指引。
三、“解释”对添附物的规定
1合同无效时经同意的装饰装修物的处理。
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