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论房屋租赁承租人的优先购买权

姚作配
                       
 
【内容摘要】在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下,房屋租赁经营方式日益普遍。房屋租赁业迅猛发展,涌现出许多新情况、新问题,并形成诉讼进入司法领域。其中不少纠纷即涉及到承租人的优先购买权。本文结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于承租人的优先购买权的相关规定,对承租人优先购买权的概念、性质、构成要件,行使方式以及如何救济等问题展开论述。
【关键词】租赁 优先 权利 救济
 
承租人的优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权。但该条规定对于优先购买权的法律性质、实现程序及救济方法等均没有明确界定。最高人民法院于2009年6月22日公布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),并自2009年9月1日起实施。《解释》就承租人优先购买权行使的条件、方式以及如何救济、优先购买权行使之禁止等作了较为明确的规定。本文以该司法解释为主要依据,对优先购买权的概念、特点、法律性质以及构成要件、救济方式等展开论述,以最大效益的发挥该项制度的社会功能。
 
一、承租人优先购买权概述。
(一)承租人优先购买权的概念
承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,当出租人处分租赁房屋之时,在同等条件下可优于第三方而购买该房屋的权利。
(二)承租人优先购买权的法律性质
承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面:
1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利,因而其具有对抗第三人的法律效力。

   2.承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。所谓形成权,是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权,即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能,而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此……

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