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三问房产税待破解 短时间开征困难

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时间:2010-6-21 4:13:57
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    年初以来,继物业税“实转”无望后,包括重庆开征特别住房消费税、上海开征住房保有税等消息频传,将房产税推到了风口浪尖。近日,国务院正式批准并公布了《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,首次从中央层面明确将“逐步推进房产税改革”。记者在南昌等地采访了解到,房产税实际征收仍面临实施细则不完善以及技术层面和操作层面的诸多难题,短期内全面开征的可能性不大。

    由于房产税征收客观上确实存在房产登记系统尚未整合和交易数据信息尚未互联互通的问题,包括房屋登记系统和房屋信息共享平台都没有建立,房产、银行、税务、公安等系统的信息无法共享;同时,有关开征房产税的制度规范如房产税征收条例尚未出台,征税对象、范围和税率还没有确定;此外,费用如何缴纳、不缴纳的如何处罚,相关的制度环境也不成熟,因此完全推出还需要一定的时间。回建强认为首先将由相关部门出台指导性文件,随后才会逐步公布实施细则。江西省住建厅房地产处邵继涛认为,考虑到制度层面和操作层面的因素,短期内大规模开征房产税的可能性较小。

    总体来看,开征房产税主要面临以下三大问题:

    一是房产登记信息不完整。针对已有的关于房产税征收的不同“版本”,无论是对二套以上和别墅征收,还是将每户家庭名下一定房产面积为起征点,还是对第三套房开始征收,都需要房管、银行、税务等相关部门在信息和数据互联互通的基础上,统一执行标准,并相互监督,避免“流于形式”开征房产税。南昌市房管局信息中心副主任沈学农认为,房地产市场的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的发展速度,大量基础性工作没有落实,全国联网的房地产信息共享平台没有建立,地域性太强、信息割据严重影响了宏观决策和政策调控的有效性。

    以南昌市为例,南昌市房管局下属的交易系统———房地产信息网只有南昌市五大城区的房屋交易信息,也即在南昌市所辖郊区县南昌县买了房子,然后到南昌市区买房,南昌市房屋交易系统只能查询到此人在南昌市的房产情况,外地无法查询,仍以首套房办理相关手续;银行实行的二套房认定标准是基于全国银行征信系统,并没有与房产系统联网,购房人的房产信息银行无从得知。若要以家庭为单位,弄清楚几套属名虽不同的房屋是一家人所购,则还涉及公安户籍系统,但是目前三方数据和信息并没有实现共享。

    对此,沈学农建议加大资金和技术投入,由一个职能部门牵头,多部门参与进来,将公安、房管、税务以及银行的信息打通,并且同步更新,出台的具体措施实施起来有可操作性,才能把好的政策兑现。

    二是实际征收时房产税应纳税额如何确定。包括:纳税主体是个人还是家庭;不同年限、不同类型房屋的税基、税率如何确定,是“新老划断”仅对新增住房,还是“一刀切”对所有房产均征收房产税;按面积征收还是房产总价征收,若按房产总价,是以房产原值还是市场评估价来定。

    1986年颁布的《房产税暂行条例》,将房产税的征税税基定为,对于经营房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳;对租用房产,以房产租金收入为房产税的计税依据。

    张东祥认为,考虑到调整后的房产税涉及非经营性房产,作为持有环节的税收,沿用过去按房产原值扣除一定比例征收,不能反映房屋价值的变化,还是应当按市场评估价作为征税依据,而这又涉及房产价值评估。他建议政府不要单幢去评估房价或出租价,而应大面积地“批量”评估。同时,他建议,要恢复征收住宅房产税可从北京、上海、深圳、杭州等部分房价涨幅过快、社会反响强烈的城市开始试点,毕竟这些城市的房地产信息化程度相对高、实行起来相对容易,下一步再在全国逐步展开。

    三是税收以何种方式征管。由于调整后的房产税涉及的个人非经营性房产属于私有财产,涉及范围广,实际征收起来难度较大。胡小林研究员认为,持有环节征税环境还不成熟。在我国,个人所得税是一个成熟税种,年收入12万元以上实行主动申报制,但是从目前来看,靠个人申报征收效果并不好。现在开征持有环节的房产税也同样面临这样的问题。在相应的惩戒机制缺乏的情况下,实际征收情况很可能不尽如人意。事实上,我国《房产税暂行条例》的实际情况是,地方政府对居民出租住房的征收仍十分少,另一方面,居民也很少主动申报和缴纳。

    目前来看,房产税税费缴纳可采取以下几种方式,一是由税务部门直接向个人征缴,这在我国还没有先例,加上需要付出巨大的行政成本,操作性不大;二是参照个人所得税征收方式,由单位财务部门代扣代缴,但是这种方式下部分自由职业者和不在册的人员拥有多套房产但不用征收房产税;三是参照物业费、取暖费,由居委会、物业公司代收;四是个人主动向税收部门申报并上缴。在我国现行的个人征信系统和税收征管体制下,后三种方式存在大量漏缴漏征的可能。

    此外,如果不以评估价而以市场交易价格作为纳税依据,同时简化为在交易环节一次征收,操作起来可行性较强,但却再次增加了交易环节的税收,卖主也容易将税收转嫁给买方。

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